Durante años predominó la idea de que los conflictos vinculados a la compraventa de inmuebles, loteos, fideicomisos o intermediación inmobiliaria debían resolverse únicamente por las reglas del Código Civil y Comercial. La evolución de la jurisprudencia y el artículo 42 de la Constitución Nacional modificaron ese panorama: hoy una parte importante de las operaciones inmobiliarias puede quedar alcanzada por la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
Así lo explica el doctor Lucas Sebastián Ortega, abogado con matrícula en el Colegio de Abogados de Misiones (CADEMIS), quien señala que la clave está en identificar cuándo existe una relación de consumo. Eso ocurre cuando una persona adquiere un bien o servicio como destinatario final y del otro lado hay un proveedor profesional con actividad económica organizada.
Bajo esa definición pueden quedar comprendidos como proveedores: inmobiliarias, desarrolladoras, empresas constructoras, fideicomisos inmobiliarios, comercializadoras de lotes y corredores inmobiliarios. Del otro lado, quien compra una vivienda familiar o un terreno para uso personal normalmente reviste la calidad de consumidor.
Ortega subraya que la vivienda no es una mercancía ordinaria. La jurisprudencia argentina reconoció en reiteradas oportunidades que el acceso a la vivienda tiene una dimensión constitucional que va más allá de una simple operación económica. En juego están el patrimonio familiar, los ahorros de toda una vida, créditos hipotecarios y proyectos de vida concretos. Por eso, los jueces suelen analizar con especial rigurosidad la conducta de quienes actúan profesionalmente en el sector.
Uno de los pilares del régimen es el deber de información. La ley exige que el consumidor reciba datos ciertos, claros, detallados, suficientes y comprensibles. En materia inmobiliaria esto cobra especial relevancia ante conflictos frecuentes como metros cuadrados reales distintos a los ofrecidos, gastos ocultos, expensas extraordinarias no informadas, restricciones urbanísticas, demoras en la entrega o diferencias entre la publicidad y lo efectivamente entregado.
Otro punto central es que la publicidad integra el contrato. Los folletos, publicaciones digitales, anuncios en redes sociales, renders y promesas comerciales pueden tener valor jurídico. Si una empresa ofrece determinadas características y luego entrega algo diferente, el consumidor puede exigir el cumplimiento de lo prometido o reclamar los daños correspondientes.
Los reclamos vinculados a barrios privados, loteos, edificios en construcción y fideicomisos crecieron en los últimos años. Entre los más habituales figuran incumplimientos en los plazos de entrega, modificaciones unilaterales de proyectos, defectos constructivos, diferencias de superficie e infraestructura prometida y no ejecutada. En muchos de esos casos los tribunales aplicaron principios del derecho del consumidor, especialmente cuando se verificó una clara asimetría entre la empresa y el adquirente.
Las inmobiliarias, aclara el abogado, tampoco son siempre intermediarios neutrales. Cuando participan activamente en la promoción y comercialización de operaciones pueden asumir responsabilidades específicas frente a los consumidores. Actuar con buena fe, transparencia y profesionalidad no es una recomendación ética: es un deber jurídico.
En cuanto a los rubros reclamables, la Ley 24.240 habilita en determinadas circunstancias el daño moral, el daño patrimonial, la pérdida de chance y el daño punitivo. Este último cobra particular importancia cuando la conducta empresarial evidencia un desprecio grave por los derechos del consumidor, ya que su finalidad no es solo indemnizar sino también desalentar la reiteración de conductas abusivas.
Ortega concluye que el mercado inmobiliario está alcanzado por estándares cada vez más exigentes de transparencia y responsabilidad. Quien compra una vivienda o contrata servicios inmobiliarios generalmente no negocia en igualdad de condiciones frente a empresas especializadas. El Derecho del Consumidor existe, precisamente, para equilibrar esa desigualdad.
Con informacion de Primera Edicion.