El mercado de alquileres en Posadas transita una etapa de mayor calma respecto de 2024, cuando la inflación disparaba los ajustes contractuales. Sin embargo, un nuevo elemento comenzó a pesar en las decisiones de quienes buscan vivienda o local comercial: las expensas.
Así lo señaló Sebastián Torres, referente de Torres Inmobiliaria, quien advirtió que el costo final mensual —la suma de alquiler y expensas— es hoy el verdadero condicionante de las negociaciones.
«Hoy la gente ya no analiza solamente cuánto cuesta el alquiler. Mira cuánto termina pagando todos los meses entre alquiler y expensas. Ese costo final es el que define muchas veces si una operación se concreta o no», señaló.
Torres describió el panorama actual como notablemente más tranquilo que el del mismo período del año anterior. «Está un poquito más calmo de lo que fue en el mismo período del año pasado. También los ajustes de precios son mucho más moderados porque los índices bajaron considerablemente», explicó.
En cuanto a la modalidad contractual, indicó que la mayoría de los alquileres de vivienda se pactan a 24 meses con actualizaciones semestrales, utilizando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros indicadores acordados entre las partes. En el segmento comercial, las actualizaciones suelen ser más frecuentes —cada tres o cuatro meses—, aunque la tendencia empieza a inclinarse también hacia el semestre.
«Creemos que el ajuste semestral es el que hoy resulta más conveniente para ambas partes. Al inquilino le da previsibilidad y al propietario tampoco le sirve tener una propiedad desocupada», afirmó.
En el esquema vigente, sin regulación que imponga plazos, índices ni moneda, todo queda librado al acuerdo entre propietario e inquilino. Torres mencionó que existen contratos en pesos, dólares, reales o guaraníes, e incluso algunos con referencias poco convencionales.
«Hemos firmado alquileres donde el valor está atado al precio de un producto específico de la empresa. Por ejemplo, una heladería cuyo alquiler equivale al valor de determinada cantidad de kilos de helado. Es una forma de adaptar el contrato a la actividad comercial», ejemplificó.
Respecto del impacto de las expensas, Torres aclaró que no encarecen el alquiler en sí, pero sí elevan el desembolso mensual total. Ante esa situación, algunos propietarios optan por reducir el valor del alquiler para que la suma final resulte sostenible para el inquilino.
«Hay propietarios que prefieren bajar un poco el alquiler para equilibrar la balanza. De esa manera logran cerrar la operación sin resignar demasiado y el inquilino puede sostener el costo total de la vivienda», señaló.
El contexto económico también modificó los hábitos de búsqueda. «Hoy las personas analizan mucho más antes de renovar un contrato o mudarse. Algunos deciden compartir departamento nuevamente, otros buscan propiedades más económicas o directamente cambian de zona para reducir gastos», comentó Torres.
En el segmento comercial, la situación es más compleja. Torres reconoció que la caída en las ventas repercute en los alquileres, y que algunos locales permanecen cerrados pero alquilados porque sus ocupantes prefieren conservar la ubicación mientras evalúan cambiar de rubro.
Los espacios de gran superficie en el microcentro son los que más dificultades encuentran para conseguir nuevos inquilinos. Eso impulsó una migración hacia zonas fuera de las cuatro avenidas tradicionales, donde la calidad constructiva es buena pero los valores son más competitivos.
«Posadas durante muchos años concentró prácticamente todos sus edificios y la actividad comercial dentro de las cuatro avenidas. En los últimos años empezaron a desarrollarse nuevos edificios y locales en zonas más alejadas, con muy buena calidad constructiva, seguridad y servicios, pero con valores mucho más competitivos», explicó.
Torres también cuestionó mediciones que ubican a Posadas entre las ciudades con alquileres más caros del país. «No comparto para nada esa afirmación. Buenos Aires tiene un mercado completamente distinto al resto del país y los valores no son comparables», sostuvo.
Como referencia, señaló que un departamento de un dormitorio en la Ciudad de Buenos Aires puede rondar el millón de pesos mensuales, mientras que en Posadas, dentro de las cuatro avenidas, unidades similares se consiguen entre 350.000 y 400.000 pesos. «Puede haber departamentos de un millón de pesos en desarrollos de muy alta gama, pero son casos puntuales. No representan el mercado inmobiliario de Posadas», concluyó.